Stel je voor: je hebt jaren geleden een appartement in de Eixample-wijk van Barcelona gekocht, voorzien van een officiële toeristische verhuurvergunning, netjes verdiend aan elke zomer vol Europese reizigers, en dan kondigt de burgemeester op een vrijdagochtend aan dat die vergunning eind 2028 definitief verdwijnt. Wat blijft er over van wat jij beschouwde als een waardevol bezit?
Samenvatting
- Een Airbnb-vergunning in Barcelona zou miljoenen waard kunnen zijn — tot de burgemeester het einde aankondigde
- Na 2028 is toeristische verhuur verboden, maar eigenaren willen compensatie voor verloren waarde
- Experts verwachten schadevergoedingen tot 300.000 euro, terwijl gaten in de regelgeving al zichtbaar worden
Een beslissing die 10.000 verhuurders treft
Burgemeester Jaume Collboni maakte bekend dat eind 2028 alle vergunningen moeten zijn ingetrokken van de ruim 10.000 appartementen die in Barcelona geregistreerd staan als verhuurbaar aan toeristen. De maatregel klinkt radicaal, maar heeft een lange aanloop gehad. Al in 2014 legde Barcelona een moratorium op nieuwe verhuurvergunningen op, in 2022 gaf Catalonië gemeenten de bevoegdheid om kortetermijnverhuur te reguleren, en in juni 2024 kondigde burgemeester Collboni het plan aan om alle 10.000 kortetermijnverhuren voor 2028 uit te faseren.
De juridische weg leek aanvankelijk hobbelig. Verhuurders tekenden bezwaar aan, juristen twistten over eigendomsrechten. Maar in maart 2025 gaf het Spaanse Constitutionele Hof juridische zekerheid door het verbod te bekrachtigen en uitdagingen vanuit de branche te verwerpen, waarmee Barcelona’s bevoegdheid om kortetermijnverhuur volledig te reguleren werd bevestigd. Wie hoopte op een rechterlijk vangnet, tastte daarna mis.
De situatie raakt rechtstreeks aan de betaalbaarheid van wonen. In de afgelopen tien jaar zijn de huurprijzen in Barcelona met 68 procent gestegen en de huizenprijzen met 38 procent. Voor inwoners van de stad, met name jongeren en mensen met een lager inkomen, is het daardoor bijna niet meer te doen om aan een woning te komen. Burgemeester Collboni noemt dit “het grootste probleem van Barcelona”.
Wat was die vergunning eigenlijk waard?
Hier wordt het verhaal interessant voor iedereen die denkt dat dit alleen Barcelonezen aangaat. Een toeristische verhuurvergunning, officieel een HUT-licentie (Habitatge d’Ús Turístic), was de afgelopen jaren geen gewoon papiertje meer. Door het moratorium op nieuwe vergunningen dat al jaren gold, was de schaarste enorm. Bij bestaande overdrachten via volledige eigendomsaankopen schommelde de vergunningspremie tussen 60.000 en 120.000 euro, een directe weerspiegeling van de schaarstewaarde op de kortetermijnverhuurmarkt.
En dan de vraag uit de titel: die 380.000 euro. Dat is geen fantasiebedrag. Experts berekenden vergoedingen ter hoogte van 10 tot 15 jaar omzet, wat in sommige gevallen neerkomt op 200.000 tot 300.000 euro. Voor eigenaren met meerdere panden of hogere inkomsten uit toeristische verhuur kunnen de bedragen echter aanzienlijk oplopen. Uiteindelijk zal elke gemeenteraad de ondernemers moeten vergoeden die menen dat hun vergunning onteigend is, waarbij experts indicatieve schadevergoedingen berekenen van 200.000 tot 300.000 euro per geval. Sommige verhuurders houden dan ook strak vast aan de juridische strijd.
Tegelijkertijd loopt de markt zichzelf al deels leeg. Eigenaren van toeristische appartementen reageren op twee manieren: sommigen grijpen de kans om nieuwe vergunningen te verwerven, omdat ze denken dat het decreet geen stand houdt. Anderen, met name particulieren die de administratieve last of belastingdruk zwaar vinden, kiezen er liever voor te verkopen.
Wat staat verhuurders na november 2028 te wachten?
Bestaande toeristische licenties blijven geldig tot de vervaldatum, maar kunnen daarna niet worden verlengd of zelfstandig worden overgedragen. Concreet betekent dit dat de verhuurder die nu nog toeristen ontvangt, tot november 2028 zijn inkomsten ziet doorlopen, maar daarna voor een lege agenda staat. Collboni stelde het zo: “Die appartementen zullen door inwoners van de stad worden gebruikt, of op de markt komen voor verkoop of verhuur.”
De overgang naar langetermijnverhuur is de meest logische volgende stap voor veel eigenaren, maar ook dat terrein is ondertussen stevig gereguleerd. Barcelona is aangewezen als zogenaamd gespannen woongebied, wat betekent dat huurprijzen worden geplafonneerd. In nieuwe huurcontracten voor gewone woningen is de huurprijs in Barcelona gereguleerd, wat een maximale huur per woning inhoudt die door de regelgeving wordt vastgesteld. Van de relatieve vrijheid van Airbnb-inkomsten naar een wettelijk vastgelegd huurbedrag: dat is een behoorlijke omschakeling.
De branchevereniging waarschuwt voor onbedoelde gevolgen. Zij stelt dat door het verbod meer illegale appartementen aangeboden zullen worden en dat er ook meer werkloosheid en armoede zal ontstaan. De stad pareert die kritiek: ze zal een “sterk inspectieregime” handhaven om potentiële illegale toeristenappartementen op te sporen zodra het verbod van kracht wordt. En dat is geen loze belofte: woningen die zonder vergunning worden verhuurd, riskeren al boetes tot 90.000 euro.
Barcelona als laboratorium voor Europa
Wat Barcelona doet, kijkt de rest van Europa met argusogen. Barcelona’s aanpak geldt als de meest rigoureuze in Europa, maar staat niet op zichzelf. Steden als Amsterdam, Florence en Lissabon zoeken elk hun eigen evenwicht tussen toerisme en leefbaarheid. Barcelona’s beslissing kan een testcase zijn voor wat er gebeurt als een stad huisvesting consequent boven kortetermijnverhuur stelt.
Dat is ook precies waarom dit verhaal verder reikt dan één burgemeester in één Spaanse stad. In heel Spanje gelden steeds strengere regels voor kortdurende verhuur. Op nationaal niveau gaat het onder meer om verplichte registratie in een nationaal register. Naast die nationale regels mag elke regio eigen aanvullende regels opleggen, en ook steden doen dat in sommige gevallen. In Madrid zijn de controles aangescherpt, wat er al toe heeft geleid dat het aantal accommodaties daar met 17 procent is gedaald.
De verhuurder met die vergunning van 380.000 euro staat voor een keuze die steeds meer vastgoedeigenaren in Europese steden te wachten staat: verkopen voor de deadline, omschakelen naar langetermijnverhuur of hopen op juridische compensatie. Eén ding is zeker: de tijd dat een Airbnb-vergunning werd beschouwd als een eeuwigdurend geldbedrag, ligt in Barcelona definitief achter ons. Of andere Europese steden snel volgen, hangt af van wat er na 2028 in de Barcelonese wijken echt verandert. De huurprijzen zullen het antwoord geven.
Sources : eenhuisinhetbuitenland.nl | welingelichtekringen.nl