Stel je voor: je hebt je Amsterdamse appartement jarenlang met plezier verhuurd via Airbnb, je gasten zijn enthousiast en de inkomsten lopen lekker. Dan opent je host-dashboard op een ochtend en je advertentie is weg. Geen waarschuwing, geen e-mail, geen genade. Precies dit scenario wacht Nederlandse verhuurders die zich niet tijdig aanpassen aan de nieuwe Europese registratieplicht.
Samenvatting
- Wat gebeurt er precies op 20 mei 2026 met je Airbnb-advertentie als je niet handelt?
- Amsterdam verliest al 80% van zijn Airbnb’s door registratieregels — is jouw stad volgende?
- De combinatie van EU-regels, belastingveranderingen en nachtlimieten: hoe riskant wordt je verhuurinkomsten?
Eén verordening voor 27 landen
De EU-Verordening Kortetermijnverhuur werd op 29 april 2024 gepubliceerd en trad op 19 mei 2024 in werking. De toepassingsdatum ligt twee jaar later, op 20 mei 2026. Dat klinkt als ruim de tijd, maar de praktijk is weerbarstiger dan de kalender suggereert.
Het doel is het verzamelen en delen van betrouwbare informatie over kortetermijnverhuur via onlineplatforms, zodat lokale overheden hun eigen regels effectiever kunnen handhaven. De kern van de wet is simpel: elke accommodatie die via een platform kortetermijn wordt verhuurd, krijgt een uniek registratienummer dat op de website van de verhuurder en op het platform zichtbaar is. Wie dat nummer niet heeft, mag niet aanbieden. Punt.
De verordening is van een andere orde dan de lokale regels die we in Nederland al kenden. De wet standaardiseert registratie, gegevensuitwisseling en handhaving in alle EU-lidstaten, ter vervanging van de inconsistente lokale regels. Voor platforms als Airbnb en Booking.com betekent dit: zij zijn wettelijk verplicht om advertenties zonder geldig registratienummer onmiddellijk te verwijderen. Geen tweede kans, geen overgangstermijn.
Wat Nederland concreet moet regelen
De nieuwe Europese verordening verplicht burgers die een woning willen verhuren om hun verhuur op een uniforme wijze eenmalig te registreren. Dit levert inzicht op in waar de toeristische verhuur plaatsvindt. verhuurders kunnen vervolgens rekenen op een direct digitaal afgegeven nummer. Online platforms zijn verplicht om hun apps en websites zo in te richten dat verhuurders het registratienummer bij de advertentie kunnen plaatsen.
De datastromen achter dat kleine nummertje zijn intussen behoorlijk indrukwekkend. Platforms zijn verplicht maandelijks activiteitsgegevens over verhuurders te delen met één landelijk Single Digital Entry Point (SDEP) per lidstaat. In Nederland is het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening verantwoordelijk voor het opzetten van dit SDEP. Gemeenten ontvangen via het SDEP datasets over verhuuractiviteiten, registratienummers en advertentie-URL’s van platforms. Een handhaver die tot nu toe handmatig advertenties moest natrekken, krijgt straks gestructureerde data waarmee overschrijding van een nachtencriterium direct zichtbaar wordt.
Dat is een fundamentele verschuiving. Gemeenten hoeven niet langer reactief te werken. Ze zien live wie wanneer verhuurt, hoeveel nachten en aan hoeveel gasten. De bevoegde autoriteiten kunnen registratienummers opschorten, platforms vragen illegale vermeldingen te verwijderen of sancties opleggen aan platforms of hosts die zich niet aan de regels houden. In Nederland werkt het ministerie van VRO in april 2026 nog aan de aanpassing van de Huisvestingswet om alles in lijn te brengen met de Europese eisen.
Amsterdam loopt al voor de muziek uit
Wie dacht dat dit een abstract Europees verhaal was, heeft de afgelopen jaren in Amsterdam niet goed opgelet. Sinds de invoering van een registratieplicht is het Airbnb-aanbod in Amsterdam gekrompen van 16.648 naar 2.924 accommodaties. Meer dan tachtig procent verdween. Dat geeft aan hoe krachtig een registratievereiste uitpakt in de praktijk.
Vanaf 1 april 2026 werd de nachtlimiet in Centrum en De Pijp verlaagd van 30 naar 15 nachten per jaar. Renting without a permit or exceeding the night limit carries fines of €8,700 to €21,750. En bovenop die lokale regels komt nu dus de Europese laag, met een registratienummer dat in elke advertentie zichtbaar moet zijn.
Amsterdam is streng, maar niet uniek. De regels verschillen sterk per gemeente in Nederland. Wat in Amsterdam verplicht is, geldt niet automatisch in Rotterdam of Utrecht. Tegelijk geldt de Europese registratieplicht overal. Wie in Groningen of Middelburg zijn woning verhuurt, valt evengoed onder Verordening (EU) 2024/1028.
Wat verhuurders nu moeten doen
De registratie zelf is geen ramp. Met de nieuwe regels komen er geharmoniseerde registratievoorschriften voor kortetermijnverhuurders en wordt een uniek registratienummer toegekend dat op de website van de accommodatie en onlineplatforms moet staan. Om dit nummer te verkrijgen, zullen verhuurders eenvoudige informatie moeten verstrekken. Denk aan adresgegevens, eigendomssituatie en contactinformatie.
Wat wél ingewikkeld wordt, is de combinatie van verplichtingen die de afgelopen jaren is opgestapeld. De verhoging van het btw-tarief op logies van 9% naar 21% per 1 januari 2026 heeft een directe impact op de winstmarge of op de portemonnee van de gast. Bovendien zijn boekingsplatformen door de Europese DAC7-richtlijn verplicht om data over inkomsten direct te delen met de Belastingdienst. Registratienummer, belastingaangifte, nachtencriterium, meldplicht per verblijf. De administratieve last is reëel.
Verhuurders die dit serieus aanpakken, staan echter sterker dan ooit. De verhuurders die hun zaken wél op orde hebben, blijven over in een markt met minder (illegale) concurrentie. Onder de nieuwe EU-regelgeving voor kortetermijnverhuur verschuiven platforms van passieve tussenpersonen naar gezamenlijk verantwoordelijke actoren. Ze controleren, rapporteren en verwijderen. Verhuurders die het goed regelen, profiteren van die opschoning.
De vraag die overblijft, is of Europa hiermee de woningmarktproblemen oplost waar steden als Amsterdam, Barcelona en Parijs al jaren mee worstelen. De verordening is een handhavingsinfrastructuur, geen huisvestingsbeleid. Ze legaliseert kortetermijnverhuur niet EU-breed en overschrijft geen nationaal woonbeleid. Lokale regels blijven bepalen wat legaal is en waar. Dat is bewust zo gekozen. Brussel bouwt het scorebord; de steden bepalen de spelregels. Of dat genoeg is om de druk op huurmarkten te verlichten, zal de komende jaren moeten blijken, nu handhaving voor het eerst echt tanden krijgt.
Sources : europadecentraal.nl | community.cib.be