Stel je voor: je hebt net een charmant huisje gekocht in een Portugees kustdorpje, droomt van zomers op het strand en rekende op Airbnb-inkomsten om de hypotheek te helpen dragen. Dan hoor je dat de gemeente nieuwe kortetermijnverhuurvergunningen heeft bevroren. Wat nu?
Portugal maakt de afgelopen jaren een radicale koerswijziging door als het gaat om vakantieverhuur. De regels veranderen voortdurend, en wie er een tweede woning heeft, doet er goed aan te begrijpen wat er precies speelt, en waarom het voor jou als buitenlandse eigenaar directe gevolgen kan hebben.
Samenvatting
- De landelijke blokkade is opgeheven, maar gemeenten bepalen nu zelf de regels—en steeds meer kiezen voor strikte beperkingen
- In Lissabon vervallen Airbnb-vergunningen automatisch bij verkoop; in de Algarve varieert het per gemeente—sommige hebben al een moratorium
- Sinds eind 2025 verdwijnen duizenden verhuurwoningen van de markt; wie nu koopt, koopt ook een politiek risico
Een landelijk beleid dat al gedeeltelijk is teruggedraaid
Om te begrijpen waar we nu staan, is een kleine terugblik nuttig. In 2023 voerde de toenmalige socialistische regering het zogeheten Mais Habitação-programma in, dat nieuwe Alojamento Local-vergunningen (het Portugese systeem voor kortetermijnverhuur, ofwel AL) in grote delen van het land volledig blokkeerde. Die wet verbood nieuwe vergunningen in kustgebieden en stedelijke centra, maakte bestaande licenties niet-overdraagbaar en voorzag in vervaldata voor vergunningen bij inactiviteit.
De nieuwe centrumlinkse regering koos echter voor een andere aanpak. Op 23 oktober 2024 werd via Decreet-Wet nr. 76/2024 de bepaling die nieuwe AL-licenties tegenhield herroepen, met tegelijk een reeks ingrijpende wijzigingen in het juridisch regime voor kortetermijnverhuur. Het nationale verbod op nieuwe verhuurlicenties werd opgeheven en licenties zijn opnieuw permanent en overdraagbaar, maar gemeenten kregen tegelijk meer bevoegdheden om strenge lokale beperkingen op te leggen in zogenaamde inperkingszones.
Dit is het hart van de huidige situatie: geen landelijk verbod meer, maar een lappendeken van gemeentelijke beslissingen die per regio sterk verschilt. Voor een eigenaar in een kustdorpje is de vraag dan ook niet langer “wat zegt Den Haag?”, maar “wat beslist mijn câmara municipal?”
Lissabon als harde grens, de Algarve als veilige haven
De strengste regels gelden vooralsnog in de historische steden. Sinds december 2025 zijn zes wijken van Lissabon aangemerkt als absolute inperkingszone: Santa Maria Maior, Misericórdia, Santo António, São Vicente, Arroios en Estrela. In relatieve inperkingszones zijn enkel kamers in de eigen woning (T2 of groter) van de eigenaar toegestaan, en de belastingdruk stijgt er aanzienlijk: van 35% naar 50% van de omzet als heffingsgrondslag.
Lissabon introduceerde bovendien een ingrijpende uitzondering: in absolute en relatieve inperkingszones vervalt een AL-licentie bij de verkoop van de woning, tenzij de overdracht via erfenis, tussen partners, of via een familiale herstructurering verloopt. Wie er een woning koopt met een bestaande Airbnb-vergunning in zo’n zone, erft die licentie dus niet automatisch.
Voor de Algarve, de streek die voor de meeste Nederlandse kopers het vaakst in beeld komt, is het een ander verhaal. De Algarve herbergt circa 40.000 AL-eenheden, goed voor ongeveer een derde van het nationale totaal, maar kent geen bindend regionaal verbod of uniforme inperkingskaders. Per april 2026 zijn nieuwe aanvragen in de regio in het algemeen nog mogelijk. Wel hebben sommige Algarve-gemeenten, waaronder delen van Lagos, Portimão en Albufeira, een moratorium op nieuwe kortetermijnverhuurlicenties ingesteld. Controleer dus altijd bij de lokale gemeenteraad voordat je ervanuit gaat dat je een AL-licentie kunt aanvragen.
De cijfers achter het beleid: een wooncrisis die meetbaar is
De maatregelen zijn geen politiek capriool. Portugal is het EU-land waar toerisme de “grootste impact op woningprijzen” heeft gehad, concludeerde een rapport van de Europese Commissie. Wetenschappelijk onderzoek toont dat een stijging van het Airbnb-aandeel met één procentpunt in een gemeente leidt tot een gemiddelde stijging van de huizenprijzen met 3,7%.
Platforms als Airbnb halen woningen weg van de langetermijnhuurmarkt, verkleinen het aanbod en drijven prijzen op, met name in stadscentra en kustgebieden. Dit creëert een “toeristenpremium” die lokale bewoners gedwongen zijn te betalen. In de Algarve, de meest toerisme-afhankelijke regio van Portugal, pendelen veel werknemers inmiddels uren vanuit binnenlandse steden naar de kust, naar plaatsen die ze zelf niet meer kunnen betalen.
De gevolgen van het aangescherpte beleid zijn inmiddels ook in de marktcijfers zichtbaar. Sinds eind 2025 krimpt het aantal geregistreerde kortetermijnverhuurwoningen snel, en de verwachting is dat het totaal in het voorjaar van 2026 onder de 90.000 zakt, tegen bijna 126.000 nog enkele maanden eerder. In Lissabon alleen al werd ongeveer 40% van de kortetermijnverhuurvergunningen ingetrokken, met meer dan zesduizend woningen die de markt verlieten. Dat laat nog circa twaalf duizend operationele woningen over.
Wat dit concreet betekent als je al eigenaar bent
Heb je al een woning in Portugal en overweeg je Airbnb-verhuur? Dan zijn er drie kwesties die je nu moet regelen.
Ten eerste de licentie zelf. In de meeste gevallen heb je een Alojamento Local-licentie (AL) nodig om je woning legaal op Airbnb te verhuren. Na indiening heeft de gemeente 60 dagen om bezwaar aan te tekenen, of 90 dagen als de woning in een aangewezen inperkingszone ligt. Zonder nummer mag je niet verhuren: de boete loopt op tot €75.000 per advertentie zonder RNAL-nummer.
Ten tweede de verzekering. Sinds maart 2025 is een verplichte inboedel- en aansprakelijkheidsverzekering met een minimumkapitaal van €75.000 verplicht aangemeld op het officiële portaal. Ontbreekt deze, dan volgt intrekking van de registratie.
Ten derde: transparantie naar de fiscus is geen keuze meer. Met de inwerkingtreding van EU-Verordening 2024/1028 op 20 mei 2026 zijn platforms als Airbnb, Booking.com en Vrbo verplicht RNAL-nummers te verifiëren en maandelijks activiteitsdata te delen met de Portugese autoriteiten, via een nationaal digitaal loket.
Wie een woning koopt zonder bestaande licentie in een zone waar nieuwe aanvragen welkom zijn, staat er relatief goed voor. Licenties zijn inmiddels permanent en overdraagbaar, zonder de vroegere vervaldatum van vijf jaar. Maar wie koopt in de Historische kern van Lissabon of in een Algarve-gemeente die een moratorium heeft ingesteld, moet rekening houden met de reële kans dat verhuur simpelweg niet meer mogelijk is.
Portugal laat zien hoe snel de spelregels kunnen veranderen als de druk op de woningmarkt groot genoeg wordt. De Algarve staat voorlopig nog niet op slot, maar gemeenten als Lagos en Albufeira kijken nauwlettend mee. De vraag is niet of er meer gemeenten de deur zullen sluiten voor nieuwe Airbnb-verhuurders, maar wanneer en voor welke wijken. Wie nu koopt met verhuurplannen, koopt eigenlijk ook een politiek risico op termijn. Hoe weeg jij dat af?
Sources : getproofsnap.com | sovereigngroup.com